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开发商简介|开发商资质级别|开发商开发流程|开发商五证是什么|

时间:2019-04-30来源:建材百科知识 作者:建材百科知识点击:
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开发商简介

开发商是一个名词,是某个项目的第一承担人。包括很多种类:房地产开发商、软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商,但无特殊说明一般指房地产开发商。

开发商资质级别

开发商的资质往往与开发商的资金实力、开发项目能力等有着直接关系,根据建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》,房地产开发商按照企业条件分为四个资质等级。一般来说,新设立的房地产开发企业,先暂定资质,一年后,根据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年,可以延长两次,每次一年。级别是根据该企业的业绩来确定的,并不是级数越高就代表开发商的资历越高。

不同资质等级企业的条件如下:

第一、一级资质

1、注册资本不低于5000万元。

2、从事房地产开发经营5年以上。

3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

4、连续5年建筑工程质量合格率达100%。

5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人。

7、工程技术、财务、统计等负责人具有相应专业中级以上职称。

8、具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

9、未发生过重大工程质量事故。

第二、二级资质

1、注册资本不低于2000万元。

2、从事房地产开发经营3年以上。

3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

4、连续3年建筑工程质量合格率达100%。

5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人。

7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

8、具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度。

9、未发生过重大工程质量事故。

第三、三级资质

1、注册资本不低于800万元。

2、从事房地产开发经营2年以上。

3、房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

4、连续2年建筑工程质量合格率达100%。

5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人。

6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。

7、具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

8、未发生过重大工程质量事故。

第四、四级资质

1、注册资本不低于100万元。

2、从事房地产开发经营1年以上。

3、已竣工的建筑工程质量合格率达100%。

4、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人。

5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员。

6、商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

7、未发生过重大工程质量事故。

开发商开发流程

第一步:立项和可行性研究

1、选定项目,签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

第二步:规划设计和市政配套

一、规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、市政配套

1、征求主管部门审查意见

2、落实市政公用设施配套方案

3、报审市政配套方案

4、市政各管理部门提出市政配套意见

5、市政管线综合

第三步:土地使用权的取得

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

1、国有土地使用权划拨用地申请

2、主管部门现场勘察

3、划拨用地申请的审核、报批

4、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

1、征用集体土地用地申请

2、到拟征地所在区(县)房地局立案

3、签订征地协议

4、签订补偿安置协议

5、确定劳动力安置方案

6、区(县)房地局审核各项协议

7、市政府下文征地

8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

9、办理批地文件、批地图

10、办理冻结户口

11、调查户口核实劳动力

12、办理农转工工作

13、办理农转居工作

14、办理超转人员安置工作

15、地上物作价补偿工作

16、征地结案

第四步:拆迁安置

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

第五步:开工、建设、竣工阶段

一、开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气(天然气)厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表,办理开工登记

二、工程建设招投标

1、办理招标登记、招标申请

2、招标准备

3、招标通告

4、编制招标文件并核准

5、编制招标工程标底

6、标底送审合同预算审查处确认

7、标底送市招标办核准,正式申请招标

8、投标单位资格审批

9、编制投标书并送达

10、召开招标会,勘察现场

11、召开开标会议,进行开标

12、评标、决标

13、发中标通知书

14、签订工程承包合同

15、工程承包合同的审查

三、开工手续的办理

1、办理质量监督注册登记手续

2、建设工程监理

3、办理开工统计登记

4、交纳实心黏土砖限制使用费

5、办理开工前审计

6、交纳投资方向调节税

7、领取固定资产投资许可证

8、报装施工用水、电、路

9、协调街道环卫部门

10、协调交通管理部门

11、交纳绿化建设费,签订绿化协议

12、领取建设工程开工证

四、工程施工

1、施工场地的“三通一平”

2、施工单位进场和施工暂设

3、工程的基础、结构施工与设备安装

4、施工过程中的工程质量监督

五、竣工验收

1、办理单项工程验收手续

2、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》

3、商品住宅性能认定

4、竣工统计登记

5、办理竣工房屋测绘

6、办理产权登记

开发商五证是什么

第一、国有土地使用证

国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证。

第二、建设工程规划许可证

建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证,没有该证的用地单位属非法用地,其工程建筑也是违章建筑,不能领取房地产权属证件。

第三、建设用地规划许可证

建设用地规划许可证是建设单位用地的法律凭证,是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。

第四、建设工程施工许可证

建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有建设工程施工许可证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。

第五、商品房预售许可证

商品房预售许可证的主管机关是城市综合开发管理办公室,证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

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