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新房收房前注意事项|新房收房流程有哪些|新房收房条件|新房收房

时间:2019-04-30来源:建材百科知识 作者:建材百科知识点击:
新房收房前注意事项 我们在收房时所要注意的主要是根据合同的约定,看开发商是否履行了合同规定的各项义务,房屋的配套设施、设备是否达到,与其楼书、宣传中的内容是否吻合,房屋面积等是否存在误差等各个方面,也可聘请律师及工程技术人员与您一同前往。

新房收房前注意事项

我们在收房时所要注意的主要是根据合同的约定,看开发商是否履行了合同规定的各项义务,房屋的配套设施、设备是否达到,与其楼书、宣传中的内容是否吻合,房屋面积等是否存在误差等各个方面,也可聘请律师及工程技术人员与您一同前往。

新房收房流程有哪些

收房,这里指的是业主在房屋竣工之后与开放商办理交接手续。它与交房不同,行为的发出者有所区别,在开发商交房之后业主才能够收房。新房收房流程是怎样的?往下看:

1、开发商通知业主收房。待开发商取得商品房房地产权证之后,须以书面形式通知业主在约定时间来收房,收房时间一般会在通知书寄出的30天里,若是业主在约定时间未来办理收房手续,则将被视作开发商已将该房交付业主了。

2、业主查验新房。根据购房合同所约定好的房屋标准,业主须对其中的房屋工程质量和配套设施做验收工作。此时,开发商须主动出示两份材料:工程质量检验合格单、商品房房地产权证。若没有按照规定出示,作为业主有权利拒绝收房。

3、开发商须提供“两书”。两书,是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据相关法律法规,在新房收房之时,开发尚应该提供以上两份材料。按照《住宅质量保证书》所规定,开发商对新房须承担保修责任。若是拒绝提供,那么业主可以拒签房屋交接书。对于《住宅使用说明书》,业主应该查验其是否对房屋的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,此外,还需提出使用注意事项。

4、业主签署房屋交接书。业主对新房各方面进行查验,若是均符合购房合同中所约定标准的,可与开发商签署房屋交接书。反之,则需将其中所遇到的问题记录下来,并要求开发商签字,待开发商对新房进行修缮合格后,才可以签署房屋交接书。

新房收房条件

业主收房需查验新房是否是符合购房合同中所约定的条件,开发商交房需要的符合的条件有以下几条:

1、通常,商品房需要经过房屋所在区、县的建设工程质量监督机构核验,并需出具该商品房是否核验合格的书面证明。若是商品房核验是合格的,另外还需要说明质量等级。

2、符合新房收房的另一个条件是,新房所属的楼须获得住宅交付使用许可证,此证由市或区房屋土地管理局来颁发。若是业主查验到并未获得此证的,可以拒绝收房。建议通过登录房管局网站获得准确信息。

3、新房须取得“大产权证”,所谓的“大产权证”是指新建商品房房地产权证。唯有以上两个条件均符合了,才可能拿到大产权证。若是无此证,收房是没有办法进行的,开发商即使将钥匙给业主,业主也不可以拿,要保护好自己的权益,以防日后纠纷再起。

新房收房费用

业主办理新房收房需要缴纳一定的费用,是不包括在购房款内的。这些费用包括了契税、公共维修基金、面积测绘费、物业费及产权代办费等。

1、契税:业主交纳时间是在办理过户之时。提醒,除了税务机关,开发商或是其他单位均是没有权利代收的。

2、公共维修基金:此税率为房屋成交价的2%,此基金将交给小区办,任何开发商和物业公司是没有权利来收取或是代收的。此基金用于房屋住宅的公用部分和公用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。

3、面积测绘费:此费用按照合同上的规定,理应是由开发商来交纳的。收取原则为“谁委托,谁付费”。

4、物业费:一般会要求交纳一年的物业管理费和水电保证金,若是要求交纳一年以下的物业费也并不算违规的。注意,此费用应明码标价,收费的项目和标准,以及收费办法都应该公布出来。

5、产权代办费:此费用为非强制性,因为业主可以自己亲自来办理产权证,所以开发商是没有权利要求业主非得交纳。

新房收房注意事项

1、在验房之前,如果开发商要求交费或者是签署文件,那业主一定不要答应,否则在验房时业主发现的质量问题,就只能自己付钱解决了。

2、如果开发商提出代办产权证,业主是可以拒绝的,因为产权证业主完全可以自己办,如果交给开发商,那业主还要给开发商交代办费。

3、必须先验房后收住宅钥匙

购房者在没有验收房屋之前,不能签署《住宅钥匙收到书》,领取住宅钥匙,办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定,“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而没有逾期交房的压力。

4、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上,不能听信开发商的口头承诺,并且在房屋问题的后面,还要写明开发商承诺的解决时间,这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。

5、收房时必须仔细查看的文件。律师说,在正常交房过程中,业主应该查看以下文件:

第一:房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的。

第二:常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书",这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的,现在交房时开发商都应提供。

第三:开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽早使问题获得解决。

6、接收房屋后仍可追究开放商违约责任

担心开发商逾期交房,担心一旦接收房屋后,就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。原因如下:

第一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序,也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任;

第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下,是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利;

第三、除购房者明确表示放弃外,接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然,追究开发商违约责任受到诉讼时效限制,购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。

哪些情况可以退房

1、延迟交付房屋

这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。一般超过3个月开发商还不能交房,购房人就可以要求开发商退房,并要求双倍返还订金或支付房款利息。

2、开发商缺“证”,导致合同无效

目前,开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,购房人应当腾空房屋,开发商应当返还购房人交纳的房款。

3、开发商没经购房人同意变更设计

在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

4、无法得到贷款

在签订合同时,除一次性付款或分期付款外,都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款,需要开发商出具相关资料,交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件,购房人因此而不能取得公积金贷款,购房人就可以要求退房。

5、拿不到产权证

由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。另外,由于前几年一些房地产运作不规范,一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生,导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证,购房人也可以要求退房。

6、房屋面积误差超过3%

目前,如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%),购房人要求退房的,法院将不予支持。而如果面积误差比绝对值超出3%,购房人要求退房并要求退赔利息的,法院会判决购房人胜诉。

7、房屋质量不合格

房屋质量不合格是房屋的“硬伤”。出现这种情况,首先是开发商难以拿到《竣工备案表》,无法交房。或者是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉,到目前为止,北京法院还没有由于房屋质量不合格而判决退房的案例。

8、房屋质量导致严重影响使用

根据最高人民法院刚刚发布的商品房买卖合同纠纷司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的,法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用,主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。

9、开发商把房子抵押

如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,购房人查明后,就可以要求退房。

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